Budowa domu to bardzo poważne przedsięwzięcie, do którego trzeba się odpowiednio przygotować. Jednym z elementów tych przygotowań jest stworzenie umowy o roboty budowlane, która reguluje wszelkie relacje na linii inwestor-wykonawca, w tym ich prawa i obowiązki, a także najważniejsze terminy dotyczące budowy. Co powinna zawierać umowa na budowę domu? Na które zapisy warto zwrócić szczególną uwagę? Jak ustalić zakres kompetencji i odpowiedzialności generalnego wykonawcy, a jakie są prawa inwestora? Czy warto tam zawrzeć okres gwarancji na prace budowlane? W tym artykule odpowiemy na te pytania.
Czym jest umowa na budowę domu?
Tego typu umowa, zwana fachowo umową o roboty budowlane, podpisywana jest między inwestorem – osobą finansującą przedsięwzięcie lub jej reprezentantem (np. fachowcem, który będzie kompetentny do nadzorowania prac) – a wykonawcą. Może nim być generalny wykonawca domów jednorodzinnych lub wykonawca wraz z podwykonawcami. Powinna być ona zawarta w formie pisemnej. Jest ona dowodem na to, że wykonawca zobowiązuje się wykonać obiekt budowlany zgodny z załączonym projektem architektonicznym, a inwestor dostarczyć środki finansowe konieczne dla terminowej realizacji zlecenia.
Co powinno zostać zawarte w umowie na budowę domu?
Umowę o roboty budowlane, z uwagi na jej rozległość i złożoność, warto podzielić na kilka rozdziałów. Pierwszy z nich zawiera dane obydwu stron i opis przedmiotu umowy, w tym zakres prac. Dobrze jest opisać go możliwie jak najbardziej szczegółowo, zwłaszcza stan budynku, jakiego spodziewamy się po zakończeniu robót – czy będzie to stan surowy otwarty (SSO), stan surowy zamknięty (SSZ), stan deweloperski czy pod klucz.
Kolejna część umowy na budowę domu zawiera zakres obowiązków wykonawcy oraz inwestora. To tutaj ustalane jest także wynagrodzenie firmy budowlanej, co znacząco wpływa na ostateczny koszt budowy domu. Również w tym rozdziale warto doprecyzować, kto odpowiada za terminowe dostarczanie materiałów na plac budowy. Z prawami i obowiązkami stron nierozerwalnie łączą się kary za niedotrzymanie postanowień umowy lub opóźnienia w realizacji inwestycji. Jeśli wykonawca nie chce się za nie zgodzić, to znak, że być może warto rozważyć współpracę z inną firmą.
Umowa na budowę domu – na jakie zapisy trzeba zwrócić szczególną uwagę?
Kiedy wiemy już, jak doprecyzować podstawowe kwestie, takie jak kosztorys budowy domu, harmonogram prac budowlanych, a także zakres obowiązków obydwu stron umowy, przejdźmy do szczegółów, czyli elementów, na które inwestor powinien być wyczulony podczas podpisywania dokumentów.
Jednym z nich jest sposób zapłaty, który w przypadku generalnego wykonawcy zazwyczaj oznacza płatność określonej kwoty z góry, co umożliwia bezproblemowe sfinansowanie danego etapu budowy.
Drugą istotną kwestią jest możliwość wprowadzania zmian w umowie już po rozpoczęciu robót. Czasem zdarza się, że występują czynniki, których nie dało się przewidzieć wcześniej, zwykle niezależne od obu stron, dlatego dobrze jest zostawić sobie pewne pole do wprowadzania korekt w pierwotnych ustaleniach.
Bardzo dobrym ruchem jest także doprecyzowanie kwestii takich jak: okres obowiązywania gwarancji/rękojmi na budowę domu, odpowiedzialność za poniesienie kosztów związanych z błędami i wykrytymi wadami, możliwość kontroli inwestorskiej na placu budowy, czy zajęcie się pracami porządkowymi na budowie po zakończeniu głównych prac. Zlecający może też zażądać zapisu zabraniającego tej konkretnej ekipie budowlanej realizowania innych zleceń równolegle, gdyż może to negatywnie wpłynąć na terminowość prac (zapis ten nie dotyczy generalnego wykonawcy, który nigdy nie prowadzi wielu budów w tym samym czasie).
