Przejdź do treści 
Marzysz o budowie własnego domu, kupiłeś już działkę i co dalej? Następnym krokiem jest znalezienie wykonawców. W tym przypadku mamy dwie możliwości: generalny wykonawca lub wykorzystanie mniejszych ekip budowlanych, z którymi będziemy podpisywać umowy na poszczególne etapy budowy domu. W związku z bardzo dynamicznym tempem życia, brakiem czasu na doglądanie budowy oraz wygodą, interesującą opcją będzie zaangażowanie do tego procesu generalnego wykonawcy. Dlaczego?
Generalny wykonawca nie tylko kompleksowo wykona wszystkie prace od przygotowania terenu po oddanie kluczy do domu. Do jego obowiązków należeć będzie także obsługa wszystkich dokumentami, niezbędnymi do rozpoczęcia prac budowlanych oraz co najważniejsze, wzięcie pełnej odpowiedzialności za całą budowę. Niezależnie od tego, czy będzie to generalny wykonawca czy mniejsza ekipa budowlana, musisz przed budową zebrać komplet informacji. Sprawdź, o co musisz zapytać i co warto ustalić przed wejściem ekip na plac budowy.
Status prawny firmy
Jeszcze przed spotkaniem z potencjalną firmą, która ma zająć się budową naszego domu powinniśmy ustalić status prawny wykonawcy. Zwrócić uwagę, czy działa on legalnie, czy możemy znaleźć o nim informacje w Internecie, czy ma dobre opinie oraz czy któryś z Inwestorów wystawił mu referencje. Żeby sprawdzić jego wiarygodność , warto sprawdzić jego obecność w CEIDG, czyli Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. To tutaj dowiemy się czy firma istnieje, działa aktywnie czy jej działalność nie została zawieszona. Jeśli firma jest spółką prawa handlowego, możemy uzyskać o niej więcej informacji, przeglądając bazę KRS (Krajowego Rejestru Sądowego). Dodatkowo naszego wykonawcy możemy poszukać wśród firm biorących udział w programie Krajowym Rejestrze Długów, programie Rzetelna Firma czy w Białej Liście Podatników VAT.
Umowa
Najważniejszą gwarancją, która dba o bezpieczeństwo obu stron jest umowa o roboty budowlane i to o nią należy zapytać w pierwszej kolejności. W ramach tej umowy według kodeksu cywilnego wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej. Inwestor natomiast zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu oraz do odebrania obiektu i zapłaty ustalonego wynagrodzenia.
Na co musisz zwrócić uwagę przed podpisaniem takiej umowy?
Podstawą wzajemnych zobowiązań Inwestora i wykonawcy jest umowa w formie pisemnej. Warto już podczas pierwszej rozmowy dopytać, czy dana firma posiada wzór takowej i czy jest ona edytowalna (inwestor może wprowadzić do niej zmiany, ustalone wcześniej ze specjalistą). Oprócz podstawowych informacji (obowiązki i prawa obu stron) powinna ona zawierać szczegółowy harmonogram prac oraz ustalony na tej podstawie wiążący termin zakończenia budowy.
Bardzo ważnym zagadnieniem, na które należy zwrócić uwagę jest zakres oferowanych przez firmę usług. Nie wszystkie firmy gwarantują dedykowanego do danej budowy inżyniera budowy czy nadzór budowlany sprawowany przez kierownika budowy. Jeśli firma tego nie zapewnia, będziemy zmuszeni znaleźć tego drugiego we własnym zakresie, ponieważ kierownik budowy jest niezbędny przy procesie budowy. Podobnie jest z materiałami budowlanymi, gdzie Inwestor w większości przypadków musi zorganizować sam, co w przypadku czasowych braków w dostępności lub wahań cen dostarcza inwestorowi dodatkowej pracy i nerwów. Przed podpisaniem umowy należy dowiedzieć się także, czy firma zapewnia lub na stałe współpracuje z geodetą i geotechnikiem oraz czy może zagwarantować nam ogrodzenie tymczasowe, kontener na odpady, przenośną toaletę czy zbiornik na wodę.
Zakres wyceny budowy domu również należy ustalić przed podpisaniem dokumentu. Firmy różnie rozumieją pojęcia stanu surowego otwartego czy deweloperskiego, dlatego aby uniknąć niespodzianek w trakcie trwania budowy warto przygotować w umowie dokładne zapisy o zakresie prac oraz użytych materiałach.
Warto zapytać wykonawcę o preferowaną formę rozliczeń i przygotować stosowny zapis w umowie. Rozliczenie z wykonawcą może przybrać różne formy. Bardzo popularną metodą jest rozliczenie się po zakończonym etapie, gdzie harmonogram spłat ustalony jest szczegółowo w umowie. Coraz bardziej popularne i praktykowane przez firmy stało się finansowanie na zasadzie zaliczek. Pozwala to wykonawcom zakupić towar niezbędny do budowy domu przed rozpoczęciem inwestycji oraz opłacić ekipy, które będą ten dom budowały. W przypadku tego rozwiązania należy szukać ekipy godnej zaufania, z wieloletnim doświadczeniem i dobrymi opiniami.
Podsumowując temat umowy z firmą budowlaną, sprawdź, czy wszystko jest dla Ciebie jasne i w przypadku wątpliwości, zawsze dopytuj. Im więcej szczegółów zostanie doprecyzowanych podczas rozmów, tym będzie to miało większy wpływ na późniejsze relacje między stronami. Pamiętaj, że to Twoja budowa i Twoje pieniądze!
Gwarancje, ubezpieczenie
Bezpieczeństwo naszego przyszłego domu to podstawa i to już na etapie jego budowy. Warto zainteresować się czy firma, której chcemy powierzyć realizację ma polisę ubezpieczeniową, jak wygląda kwestia niedopełnienia terminu wykonania usługi oraz jakie gwarancje ma nam do zaproponowania firma.
Wyjaśniając, ubezpieczenie chroni budowę na każdym etapie jego powstawania. Będzie ono dla inwestorów oraz wykonawców dodatkowym zabezpieczeniem na wypadek nieprzewidzianych zdarzeń losowych.
Co w sytuacji, kiedy wykonawca nie jest w stanie skończyć budowy w terminie określonym w umowie?
Warto zabezpieczyć się także na taką ewentualność, stosując odpowiedni zapis w dokumencie. Koniecznością jest także określenie przypadków niezależnych od wykonawców, które mogą wpływać na termin zakończenia prac. W większości przypadków, inwestor z tego tytułu może spodziewać się rekompensaty pieniężnej – koniecznie zadbaj o wprowadzenie takiego zapisu do umowy.
Warto dowiedzieć się jak wygląda gwarancja i rękojmia na wybudowany dom. Rękojmia to świadczenie wynikające z ustawy, które ma na celu ochronę konsumenta, w tym przypadku Inwestora. To zapis o odpowiedzialności sprzedającego za wady produktu ujawnione w trakcie użytkowania. Dotyczy ona zarówno wad fizycznych jak i wad prawnych obejmuje okres 5 lat. Inna sytuacja jest w wyniku gwarancji, która jest świadczeniem dobrowolnym, a czas jej trwania i zakres określa producent/sprzedający. Zanim zdecydujemy się na konkretne materiały warto dowiedzieć się ile wynosi gwarancja na nie. Przykładem jest dachówka ceramiczna, która może mieć 10 lat gwarancji lub 50, w zależności od producenta. Więcej informacji o gwarancji i rękojmi można znaleźć w artykule:
Gwarancja i rękojmia na dom
Inflacja na budowie
Co ze wzrostem cen materiałów budowlanych i robocizny? To kolejna kwestia, którą należy precyzyjnie określić przed rozpoczęciem prac, mimo iż wzrostów cen ani tym bardziej ich wartości nie możemy na etapie umowy przewidzieć. Można spotkać tutaj kilka metod rozwiązywania tego problemu. Jedne firmy bazują na ogólnopolskiej bazie cenowej Sekocenbud, która pokazuje aktualną sytuację na rynku budowlanym w całym kraju, inne bazują na udostępnianiu inwestorom faktur zakupowych. Inwestorzy, nawiązujący współpracę z firmą bazującą na Sekocenbudzie, w przypadku indeksacji mogą liczyć na to, że ewentualna dopłata do budowy domu będzie niższa. Spowodowane jest to bazowaniem na uśrednionych wartościach cen, zgodnie z tym co wykaże baza cenowa.
Profesjonalizm
Podczas rozmowy z przedstawicielem należy zorientować się ws. fachowości danej firmy oraz precyzje wykonania prac na budowie. Jako że większość generalnych wykonawców bazuje na swoich podwykonawcach, warto dowiedzieć się jakie jest ich doświadczenie w danej firmie. Często istnieje taka możliwość, żeby odwiedzić trwającą budowę, aby zobaczyć, jak ekipy faktycznie pracują . Utrzymanie porządku przez ekipy budowlane też daje nam jasną informację jak wygląda ich praca. Osoby zajmujące się profesjonalnym świadczeniem usług budowlanych powinny cechować się należytą starannością oraz dbałością o efekt wykonanej pracy.
Rekomendacje
Zadając sobie pytanie o to, czy poprzedni inwestorzy zadowoleni byli z budowy swojego domu, najczęściej szukamy rzeczywistych opinii w mediach społecznościowych czy forach dyskusyjnych. Nie każdy zdaje sobie natomiast sprawę, możemy poprosić o podanie rekomendacji również bezpośrednio firmę, z którą zamierzamy współpracować. Dla rzetelnego wykonawcy, który jest już dłuższy czas na rynku, nie powinno to stanowić większego problemu. Co więcej, niektórzy oferują również możliwość rozmowy z poprzednimi inwestorami.
Podsumowując, budowa domu to wieloetapowa inwestycja, w trakcie której może dojść do różnych, niespodziewanych zdarzeń. Wybór rzetelnego wykonawcy to najważniejsza decyzja Inwestora, która wpłynie na cały proces budowlany. To do Was należy decyzja, czy wybrać generalnego wykonawcę, który kompleksowo zajmie się budową domu czy powierzyć to zadanie kilku firmom budowlanym, samemu nadzorując proces prac. Niezależnie od wyboru należy pamiętać o kilku czynnikach, opisanych powyżej. Im więcej kwestii zostanie omówionych na wstępnym etapie rozmów oraz im bardziej szczegółowe zapisy znajdą się w umowie, tym bardziej późniejsza współpraca z firmą wykonawczą oszczędzi nam nieprzyjemnych doświadczeń. Wpłynie to znacząco na komfort psychiczny inwestora i pozwoli ten etap przejść bez większych komplikacji.
