Kiedy decydujemy się na budowę domu, musimy już na samym początku podjąć kilka bardzo istotnych decyzji. Jedną z najważniejszych jest wybór wykonawcy lub wykonawców – możemy bowiem zdecydować się na samodzielne budowanie systemem gospodarczym lub zatrudnienie generalnego wykonawcy.
System gospodarczy daje nam pewną elastyczność inwestycyjną, bo polega na tym, że sami wybieramy poszczególnych fachowców i nadzorujemy cały proces budowlany. Z drugiej strony jesteśmy zmuszeni także osobiście zadbać o kupno i transport materiałów budowlanych, a sam sposób budowy bardzo mocno nas angażuje (choćby przez konieczność zgrania czasowego różnych ekip i specjalistów, np. elektryków czy hydraulików) i wymaga podejmowania w przyszłości dziesiątek, jeśli nie setek bieżących decyzji. Taki nadzór generuje też duży stres na co dzień. Dlatego coraz więcej osób decyduje się na zatrudnienie generalnego wykonawcy, który zadba kompleksowo o przebieg całej inwestycji. Dlaczego ta druga opcja zyskuje na popularności? Czy jej wybór ma wpływ na czas realizacji budowy? Co powinno znaleźć się w umowie z generalnym wykonawcą? O tym w niniejszym artykule.
Czym zajmuje się generalny wykonawca budowlany?
Zakres usług generalnego wykonawcy jest bardzo szeroki, a jego szczegółowe obowiązki reguluje umowa pomiędzy nim a inwestorem. Ogólnie rzecz biorąc, należy jednak stwierdzić, że generalny wykonawca budowlany odpowiada za całość wykonanych prac – od przygotowania terenu pod budowę, poprzez prace ziemne i budowlane, na doprowadzeniu nieruchomości do pożądanego standardu kończąc (najczęściej jest to stan deweloperski, którego zakres również powinien zostać szczegółowo opisany w umowie).
Dlaczego warto podpisać umowę z generalnym wykonawcą?
Mało kto może dzisiaj powiedzieć, że ma wystarczająco dużo wolnego czasu, by wziąć na swoje barki nadzorowanie tak wymagającej inwestycji, jak budowa domu. To główny argument za tym, by zatrudnić do tego zadania doświadczonego generalnego wykonawcę, czyli wszechstronnego koordynatora całego procesu. Największe zaangażowanie inwestora to początek współpracy, kiedy ustalane są jej warunki i definiowane są oczekiwania odnośnie do budowanej nieruchomości. Potem nad inwestycją czuwa już generalny wykonawca, który raportuje postępy prac. W tym czasie zleceniodawca może poświęcić czas na inne aktywności, nie angażując się w bieżące sprawy na budowie.
Druga zaleta zatrudnienia generalnego wykonawcy to gwarantowana jakość wykonanych robót. Dysponuje on bowiem zaufanymi ekipami budowlanymi, z którymi najczęściej przeprowadził już niejedną inwestycję i jest pewien ich profesjonalizmu. Pokutuje mit mówiący o tym, że rzekomo generalni wykonawcy oszczędzają wykonawcach i materiałach budowlanych, chcąc więcej zarobić. Takie podejście byłoby z ich strony bardzo krótkowzroczne, bowiem ręczą oni własną renomą za efekt prac – gotową nieruchomość. A w branży budowlanej, zwłaszcza wśród dużych podmiotów, które zajmują się generalnym wykonawstwem, reputacja jest jedną z kluczowych przewag konkurencyjnych.
Trzeci benefit, wynikający z takiej współpracy, to skrócony czas realizacji budowy. Jeśli mamy do czynienia z generalnym wykonawcą, który ma wieloletnie doświadczenie, trzyma się terminów, a poza tym zna lokalny rynek – a więc ma swoich wykonawców i specjalistów oraz bazę producentów, którzy dostarczają materiały na czas – to naturalne jest, że cały proces przebiegnie dużo sprawniej, niż gdyby inwestor, będący osobą fizyczną, sam próbował wszystko koordynować. Wymagałoby to od niego głębokiego researchu w wyżej wymienionych obszarach, a i tak nie wiadomo, czy trafiłby na rzetelną ekipę budowlaną. Istnieje poza tym ryzyko, że szybkie, zgodne z ustalonymi terminami postępy na budowie, mogłyby mieć miejsce tylko wtedy, gdyby poszczególni wykonawcy byliby codziennie „pilnowani”, a to oznacza stracony czas i konieczność posiadania wiedzy budowlanej (by zweryfikować nie tylko tempo, ale i rzetelność prac). A ile trwa budowa domu z generalnym wykonawcą? Doprowadzenie nieruchomości w technologii murowanej (znanej z solidności i trwałości efektu) do stanu deweloperskiego powinno zająć maksymalnie 12 miesięcy. Najlepsi generalni wykonawcy potrafią, w zależności od stopnia skomplikowania budynku, skrócić ten czas nawet do 8-10 miesięcy.
Umowa z generalnym wykonawcą – co powinna zawierać?
Jeśli chodzi o budowę domu, to umowa jest elementem, bez którego dziś nikt nie wyobraża sobie rozpoczęcia współpracy z jakimkolwiek wykonawcą. Oczywiście łatwiej jest podpisać jedną umowę z generalnym wykonawcą, niż szereg porozumień z poszczególnymi ekipami czy specjalistami (zwłaszcza że niektórzy z nich mogą namawiać nas na pracę „na czarno”). Co powinna zawierać taka umowa?
Ogólnie mówiąc – wszystkie kwestie regulujące współpracę z generalnym wykonawcą w zakresie przeprowadzenia robót budowlanych. Najważniejsze jest określenie szczegółowego zakresu prac do wykonania oraz warunków ich realizacji (w tym rodzaj zastosowanych materiałów). Powinny tam znaleźć się także:
- prawa i obowiązki każdej ze stron, w tym kary za ich niedopełnienie,
- warunki finansowe, w tym terminy płatności i ewentualne zabezpieczenia,
- warunki ewentualnego odstąpienia od umowy.
Jak więc widać, decyzja o podpisaniu umowy z generalnym wykonawcą niesie za sobą szereg korzyści. Inwestor oszczędza w ten sposób czas i nerwy, a zyskuje pewność, że doświadczona ekipa czuwa nad całym przedsięwzięciem, dbając o wysoką jakość i terminowość prac, co wcale nie jest zadaniem łatwym przy koordynacji wielu ekip budowlanych i procesów. Bezcenne okazuje się także odciążenie od zakupu materiałów i ich transportu. Może się także okazać, że współpraca z generalnym wykonawcą wcale nie będzie opcją dużo droższą od samodzielnej budowy systemem gospodarczym, gdzie wyszukanie odpowiednich fachowców, negocjacje cen materiałów i potencjalne zyski tracone przez czas spędzony na placu budowy, generują spore koszty, które nie są widoczne na pierwszy rzut oka. Tym bardziej że generalny wykonawca udziela także gwarancji i rękojmi na poszczególne elementy nieruchomości.
