Bez pozwo­lenia na budo­wę

Budowa niewielkiego domu jednorodzinnego nie zawsze wymaga uzyskania pozwolenia. W przypadku niektórych budynków przepisy przewidują uproszczoną procedurę. Projekty domów bez pozwolenia na budowę mogą być realizowane na podstawie zgłoszenia, jeśli spełniają wymagania określone w przepisach.

Co to znaczy, że dom jest na zgłoszenie?

Dom na zgłoszenie to budynek, którego realizacja nie wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Inwestor nadal musi jednak przygotować projekt i sprawdzić zgodność z miejscowym planem lub warunkami zabudowy. Następnie składa wymagane dokumenty w starostwie albo urzędzie miasta.

Od 3 stycznia 2022 roku projekty domów na zgłoszenie mogą być realizowane w uproszczonej procedurze, jeśli dotyczą wolnostojących budynków jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m² i maksymalnie dwóch kondygnacjach. 

Z tej procedury może skorzystać inwestor, który buduje dom na własne potrzeby mieszkaniowe, a jego obszar oddziaływania powinien mieścić się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany.

Zgłoszenie budowy a pozwolenie na budowę – kluczowe różnice

Dom bez pozwolenia 70 m² można zacząć budować po doręczeniu kompletnego zgłoszenia i zawiadomieniu nadzoru budowlanego o planowanym terminie rozpoczęcia prac. W tej procedurze organ nie może wnieść sprzeciwu.

Do jakich powierzchni można budować dom bez pozwolenia?

W praktyce dom bez pozwolenia 70 m²może zapewniać większą przestrzeń użytkową dzięki poddaszu, ponieważ ustawowy limit odnosi się do powierzchni zabudowy, czyli obszaru zajmowanego przez budynek na działce, a nie do łącznego metrażu wszystkich kondygnacji.

Dom całoroczny bez pozwolenia 70 m² – czy to wystarczy?

Dobrze rozplanowany dom całoroczny bez pozwolenia 70 m² pomieści salon z kuchnią, dwie lub trzy sypialnie, łazienkę i pomieszczenie gospodarcze. W wariancie z użytkowym poddaszem część prywatną można przenieść na górę, a parter przeznaczyć na wspólną strefę dzienną, dzięki czemu niewielki budynek zapewni wygodne warunki całej rodzinie.

Jakie rodzaje projektów domów mogą być budowane bez pozwolenia?

Projekty domów na zgłoszenie dostępne w ofercie Dom Pełen Energii obejmują m.in.:

• domy bez pozwolenia parterowe – cała przestrzeń mieszkalna znajduje się na jednym poziomie,
• domy z użytkowym poddaszem – druga kondygnacja zwiększa powierzchnię użytkową bez przekraczania limitu powierzchni zabudowy,
• domy nowoczesne – mają prostą bryłę, duże przeszklenia i oszczędne detale,
• domy klasyczne – wyróżniają się tradycyjnymi proporcjami i dachem dwuspadowym,
• domy bez pozwolenia w stylu nowoczesnej stodoły – wyróżniają się prostą bryłą, wysokim salonem lub otwartą strefą dzienną.

Co powinien zawierać projekt domu bez pozwolenia na budowę?

Projekt domu 70 m² bez pozwolenia nie może ograniczać się do samodzielnie przygotowanego szkicu. Potrzebna jest dokumentacja opracowana przez osoby z odpowiednimi uprawnieniami, która obejmuje:

• projekt architektoniczno-budowlany – przedstawia układ, formę, sposób użytkowania i podstawowe rozwiązania budynku,
• projekt zagospodarowania działki lub terenu – pokazuje położenie domu, granice działki, dojścia, dojazdy oraz planowane przyłącza,
• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością – potwierdza uprawnienie inwestora do prowadzenia budowy na danej działce,
• decyzję o warunkach zabudowy – potrzebną, gdy dla terenu nie obowiązuje miejscowy plan,
• wymagane opinie, uzgodnienia i pozwolenia – zależne od położenia działki i charakteru inwestycji,
• dodatkowe oświadczenia inwestora – dotyczące własnych potrzeb mieszkaniowych, kompletności dokumentacji oraz przejęcia odpowiedzialności za kierowanie budową, jeśli nie zostanie ustanowiony kierownik.

Szkice i rysunki mogą uzupełniać dokumentację, ale nie zastępują projektu architektoniczno-budowlanego ani zagospodarowania działki.

Kiedy wykonuje się projekt domu na zgłoszenie?

Najpierw należy wybrać i sprawdzić działkę. Kolejnym krokiem jest analiza miejscowego planu lub uzyskanie warunków zabudowy, jeśli plan nie obowiązuje. Dopiero wtedy można wybrać gotowy projekt, przeprowadzić jego adaptację i przygotować zagospodarowanie działki.

Komplet dokumentów składa się do starosty lub prezydenta miasta. Następnie inwestor zawiadamia organ nadzoru budowlanego o planowanym terminie rozpoczęcia robót.

Ile kosztuje projekt i budowa domu bez pozwolenia?

Interesuje Cię dom na zgłoszenie 70 m²? Jego koszt zależy od zakresu adaptacji, warunków działki, lokalizacji budowy i zastosowanych rozwiązań. Brak konieczności uzyskiwania pozwolenia upraszcza procedurę, ale nie eliminuje kosztu dokumentacji, materiałów, robocizny ani przygotowania terenu.

Ile kosztuje projekt domu bez pozwolenia?

Gotowy projekt wraz z adaptacją może orientacyjnie kosztować od 6 000 do 11 000 zł. W przypadku projektu indywidualnego koszt może wynieść od około 15 000 do 40 000 zł, zależnie od wielkości budynku, stopnia skomplikowania i zakresu opracowania. Są to wartości orientacyjne, dlatego dokładną cenę należy ustalić po sprawdzeniu działki i oczekiwań inwestora.

Ile kosztuje budowa domu 70 m² bez pozwolenia?

Poniższe zestawienie przedstawia przykładowe niewielkie domy z portfolio Dom Pełen Energii wraz z orientacyjnymi kosztami realizacji. Metraż prezentowany na karcie projektu nie przesądza jednak o możliwości zastosowania uproszczonej procedury. 

Decydujący parametr, czyli powierzchnia zabudowy, jest określony w dokumentacji budynku. Ostateczna cena zależy m.in. od lokalizacji, warunków działki, zakresu zmian i wybranych rozwiązań.

Oblicz koszt swojego domu!

O czym pamiętać, realizując projekt domu na zgłoszenie?

• Własne potrzeby mieszkaniowe – inwestor składa pod rygorem odpowiedzialności karnej oświadczenie, że buduje dom dla siebie i swojej rodziny.
• Powierzchnia zabudowy do 70 m² – nie należy jej mylić z powierzchnią użytkową podawaną w opisie domu.
• Zgłoszenie jest nadal obowiązkowe – brak pozwolenia nie oznacza możliwości rozpoczęcia prac bez przekazania dokumentów do urzędu.
• Kierownik budowy jest dobrowolny – w przypadku rezygnacji inwestor przejmuje odpowiedzialność za kierowanie robotami. Może jednak ustanowić kierownika i prowadzić dziennik budowy.
• Projekt wymaga adaptacji – zagospodarowanie działki musi przygotować osoba, która posiada odpowiednie uprawnienia.
• Energooszczędność zależy od konkretnego projektu – wycena może uwzględniać m.in. rekuperację, ocieplenie dachu pianą PUR oraz izolację ścian styropianem grafitowym. Rodzaj fundamentów, grubość ocieplenia i sposób montażu stolarki należy sprawdzić na karcie projektu oraz w umowie.

Jakie są dalsze kroki po wykonaniu projektu domu na zgłoszenie?

• Złożenie zgłoszenia – inwestor przekazuje dokumentację do starosty lub prezydenta miasta.

• Zawiadomienie nadzoru budowlanego – należy wskazać planowany termin rozpoczęcia robót.

• Rozpoczęcie prac – przy prawidłowym zgłoszeniu uproszczonym nie obowiązuje 21-dniowe oczekiwanie na sprzeciw.

• Realizacja budynku – Dom Pełen Energii może prowadzić inwestycję jako generalny wykonawca zgodnie z zakresem określonym w umowie.

• Kontrola wykonania – poszczególne etapy powinny być sprawdzane pod kątem zgodności z projektem i ustalonym standardem.

• Zawiadomienie o zakończeniu budowy – po wykonaniu domu należy przekazać wymagane dokumenty do nadzoru budowlanego.

• Odbiór i przekazanie kluczy – ostatnim etapem jest sprawdzenie wykonanego zakresu oraz przekazanie budynku inwestorowi.

Dlaczego warto wybrać Dom Pełen Energii do budowy domu bez pozwolenia?

• Kompleksowa obsługa – zajmujemy się całością inwestycji od projektu, przez formalności, aż po budowę, dzięki czemu inwestor nie musi koordynować wielu wykonawców i ma mniej spraw na głowie.
• Przejrzyste zasady współpracy – umowa określa zakres realizacji, ostateczną cenę oraz zasady rękojmi.
• Gwarancja terminu – umowa wskazuje termin ukończenia budowy.
• Doświadczenie – ponad 600 wybudowanych domów energooszczędnych.
• Energooszczędne rozwiązania – zakres wyceny może obejmować rekuperację, izolację ścian styropianem grafitowym i ocieplenie dachu pianą PUR.
• Ogólnopolska obsługa – firma ma 10 oddziałów oraz własne biuro architektoniczne.