Wybór wykonawców
Po pierwsze i najważniejsze warto postawić na sprawdzone firmy. Fachowo wykonane roboty, to gwarancja satysfakcji inwestora, a doświadczony wykonawca na pewno niejednokrotnie posłuży poradą. Bardzo istotna jest również umowa, którą podpiszemy – warto zawrzeć w niej wszelkie ważne dla nas aspekty. Dobrze jest również podzielić zakres prac na mniejsze etapy, po skończeniu których następować będą odbiory częściowe i wypłata stosownej części wynagrodzenia.
Specjaliści
Kontrolę niektórych robót (np. ziemnych, konstrukcyjnych, dekarskich czy instalacyjnych) warto pozostawić specjalistom. Każda budowa musi posiadać kierownika budowy i to właśnie jego zadaniem jest dbałość, aby każdy proces na budowie przebiegał w sposób prawidłowy i zgodny z projektem oraz odpowiednimi przepisami. Inwestor może również powołać osobę inspektora nadzoru inwestorskiego – kontroluje on kierownika budowy i dba o interesy inwestora. Funkcja kierownika budowy i inspektora nadzoru, to tzw. samodzielne funkcje techniczne. Aby móc je pełnić konieczne jest posiadanie uprawnień budowlanych. By je uzyskać należy wykazać się odpowiednią wiedzą i doświadczeniem.
Dla poprawnego przeprowadzenia procesu budowlanego niezbędni są również geotechnik i geodeta. Geotechnik sprawdzi czy grunt, na którym inwestor planuje posadowić budynek, jest do tego odpowiedni oraz ewentualnie wyda stosowne zalecenia dotyczące np. umocnienia bądź wymiany gruntu. Geodeta zaś wytyczy dokładnie wszystkie punkty i osie oraz poziom posadowienia, a po zakończeniu budowy wykona niezbędną mapę powykonawczą.
Odbiory poszczególnych robót
Odbiór domu jednorodzinnego to defacto sprawdzenie kolejnych etapów i odbiór poszczególnych robót. Większość z nich jest znormalizowana. Co to oznacza? To, że obowiązują normy budowlane, które w dokładny sposób określają sposób i warunki ich wykonania, dopuszczalne materiały oraz odchyłki wykonawcze. Każdy z wykonawców zobowiązany jest do wykonania prac zgodnie z obowiązującymi normami. Jedynym możliwym odstępstwem jest zawarcie w umowie stosownych szczegółowych zapisów, które nakładają na wykonawcę bardziej restrykcyjne wymogi. Warto jednak pamiętać, że może się to wiązać ze zwiększonym kosztem wykonania prac, a co za tym idzie wyższym wynagrodzeniem dla wykonawcy.
Jak sprawdzić poszczególne etapy?
1. Roboty murowe
Ze względu na bardzo szeroki asortyment stosowanych materiałów do wznoszenia konstrukcji murowych przy sprawdzaniu poprawności wykonania należy poza normą wziąć pod uwagę również odpowiednie aprobaty techniczne oraz wytyczne producentów, w których opisane są m.in. sposób układania kolejnych bloczków, spoinowanie, wiązania.
Pierwsza warstwa muru powinna być ułożona na pasie folii lub papy (które zapobiegają ewentualnemu podciąganiu kapilarnemu wody i zabezpieczają przed zarysowaniem dolnej części muru) oraz na warstwie zaprawy. W przypadku np. bloczków gazobetonowych lub silikatowych, kolejne warstwy można murować na specjalnej zaprawie klejowej do cienkich spoin.
Nad każdym otworem powinno znajdować się nadproże. Minimalne szerokości oparcia nadproży prefabrykowanych określone są przez producenta, jednak nie powinny być mniejsze niż 100 mm. W przypadku otworów o znacznej wielkości konieczne jest nadproże monolityczne wykonane bezpośrednio na budowie na podstawie indywidualnego projektu.
Jeśli chodzi o dopuszczalne odchyłki elementu murowego są to m.in.:
• Odchyłka od pionu ±20 mm na każdej kondygnacji;
• Odchylenie powierzchni muru od płaszczyzny ±10 mm na 2 metrach;
• Odchylenie przecinających się płaszczyzn od kąta przewidzianego w dokumentacji ±3 mm na 0,5 m;
Warto również pamiętać, aby ścianek działowych nie murować na styk ze stropem. Należy pozostawić szczelinę o szerokości 10-30 mm, którą wypełnia się pianą montażową. Zapobiega to zarysowaniu muru na skutek ugięcia stropu.
2. Tynki wewnętrzne
Tynki ze względu na technikę wykonania dzielą się na kategorie od I do IV. Obecnie najpowszechniej stosowany jest tynk maszynowy kategorii III. Aby zapewnić odpowiednią przyczepność, powierzchnie powinny być przed otynkowaniem zagruntowane odpowiednim preparatem dopasowanym do rodzaju podłoża. Wszystkie wypukłe narożniki powinny zostać zabezpieczone specjalnymi listwami narożnymi, natomiast miejsca podatne na pękanie (np. w pobliżu otworów, nadproży lub połączenia ścianki działowej z nośną) powinny zostać wzmocnione siatką wtopioną w tynk.
Tynkowanie nie może odbywać się w temperaturze poniżej 5 °C, a świeże tynki powinny być zabezpieczone przed zbyt szybkim wysychaniem, które może doprowadzić do pojawienia się zarysowań. Z tego powodu zaleca się rozpoczęcie prac tynkarskich dopiero po montażu stolarki oraz wykonaniu przekrycia dachowego).
Aby sprawdzić poprawne wykonanie tynków należy zaopatrzyć się w: poziomicę długości 2 m (ewentualnie 1 m do mniejszych powierzchni), kątownik o ramieniu 1 m oraz szczelinomierz klinowy. Dopuszczalne odchyłki tynku III kategorii:
• Odchylenie powierzchni tynku od płaszczyzny i odchylenie krawędzi od linii prostej – nie większe niż 3 mm i w liczbie nie większej niż 3 na całej długości łaty kontrolnej wynoszącej 2 m;
• Odchylenie od powierzchni i krawędzi od kierunku pionowego – nie większe niż 4 mm w pomieszczeniach do 3,5 m wysokości;
• Odchylenie przecinających się płaszczyzn od kąta przewidzianego w dokumentacji – nie większe niż 3 mm na 1 m.
Grubość tynku powinna wynosić 14-20 mm, a spod jego powierzchni nie powinny wystawać żadne instalacje podtynkowe (przewody elektryczne, rury wod-kan i c.o. prowadzone w bruzdach itd.).
Powierzchnia gotowego tynku III kategorii powinna być równa i gładka, a ewentualne nieregularności i nierówności nie rzucać się w oczy w normalnym oświetleniu. Ocena powierzchni tynku w sztucznym świetle padającym pod ostrym kątem nie jest miarodajna – tynku nie sprawdzamy przy tzw. „halogenie”.
Wielu inwestorów zastanawia się czy tynk będzie można pomalować? Pamiętać należy, że tynk w swoim składzie posiada piasek (zazwyczaj średnioziarnisty), dlatego jego powierzchnia nie będzie „gładka jak lustro”, wszelkie poprawki wykonane masą szpachlową po pomalowaniu inaczej będą odbijały światło niż sam tynk. Dlatego też na tynkach III kategorii przed pomalowaniem należy wykonać warstwę gładzi. Co ciekawe w żadnej z norm nie występuję pojęcie „gładź” – tak naprawdę jest to tynk gipsowy IV kategorii. W jego skład również wchodzi piasek, jednak drobnoziarnisty, dzięki czemu możliwe jest uzyskanie bardzo gładkiej powierzchni. Również dopuszczalne odchyłki dla gładzi są bardziej restrykcyjne:
• Odchylenie powierzchni tynku od płaszczyzny i odchylenie krawędzi od linii prostej – nie większe niż 2 mm i w liczbie nie większej niż 2 na całej długości łaty kontrolnej wynoszącej 2 m;
• Odchylenie od powierzchni i krawędzi od kierunku pionowego – nie większe niż 3 mm w pomieszczeniach do 3,5 m wysokości;
• Odchylenie przecinających się płaszczyzn od kąta przewidzianego w dokumentacji – nie większe niż 2 mm na 1 m.
3. Stolarka
Montaż stolarki warto sprawdzić nie tylko na podstawie normy, ale też wytycznych producenta. Zaczynamy od zweryfikowania prawidłowości rozmieszczenia oraz ilości klocków/klinów podporowych i punktów mocowania. Przestrzenie pomiędzy nimi powinny zostać wypełnione pianą montażową.
Inwestor na pewno niejednokrotnie, nawet na etapie przygotowania projektu domu, spotyka się z określeniem „ciepły montaż”. Co to oznacza? Ciepły montaż, to taki sposób montażu stolarki, który m.in. uniemożliwia przenikanie wody opadowej do wnętrza budynku, zapewnia uzyskanie całkowitej szczelności na przenikanie powietrza oraz minimalizuje występowanie mostków termicznych. Najbardziej newralgicznym punktem jest połączenie okna z ościeżem. Aby spełnić warunki ciepłego montażu, powinno być ono:
• Od zewnątrz zabezpieczone taśmą rozprężną, folią lub taśmą paroprzepuszczalną;
• W warstwie środkowej zabezpieczone pianką lub wełną mineralną (wypełnienie pomiędzy klinami i punktami montażowymi wspomniane powyżej);
• Od wewnątrz zabezpieczone taśmą rozprężną, folią luba taśmą paroszczelną;
• Podczas wykonywania elewacji ościeże powinno być również ocieplone, a warstwa termoizolacyjna nachodzić na ramę okienną;
Aby zminimalizować ryzyko powstawania mostków termicznych stolarka powinna być zamontowana równo z zewnętrznym licem muru, a pod oknem powinien znaleźć się tzw. „ciepły profil” lub specjalne podwaliny termoizolacyjne, które zabezpieczą przed wychładzaniem w miejscach montażu parapetów.
Dodatkowo, podczas odbioru zamontowanej stolarki należy wziąć pod uwagę:
• Dopuszczalne odchylenie od pionu i poziomu zamontowanego okna przy długości elementu do 3000 mm nie powinno przekraczać 1,5 mm/m;
• Otwieranie i zamykanie skrzydeł powinno odbywać się bez zahamowań;
• Otwarte skrzydło nie powinno pod własnym ciężarem zamykać się lub otwierać;
• Zamknięte skrzydło powinno przylegać równomiernie do ościeżnicy, zapewniając szczelność między tymi elementami;
• Klamka powinna chodzić lekko i bez większych oporów;
W przypadku ewentualnych nieprawidłowości wykonawca powinien dokonać regulacji okucia wykonując korektę ustawienia skrzydła względem ościeżnicy.
Bardzo istotne jest również zwrócenie uwagi na stan uszczelek, ram i szklenia. Uszczelki nie mogą być w żadnym miejscu nacięte czy zagięte lub wyraźnie pofalowane. Ramy nie powinny posiadać uszkodzeń mechanicznych, zabrudzeń niedających się usunąć, nacięć, zarysowań itp. Szczegółowo warto przeprowadzić również sprawdzenie szklenia:
• Ocenę wykonujemy przy pionowej pozycji szkła, z odległości min. 2 m, na tle szarego ekranu przy jasnym, rozproszonym oświetleniu. Wady niewidoczne z tej odległości nie są kwalifikowane jako wady;
• Niedopuszczalne są wady punktowe w postaci wtrąceń ciał obcych oraz pęcherzy pękających i otwartych;
• Wady punktowe w postaci pęcherzy zamkniętych są dopuszczalne maksymalnie do 2 mm: do 1 m2 szyby – 2 szt., do 2 m2 szyby – 3 szt., powyżej 2 m2 szyby – 5 szt.;
• Wady liniowe w postaci rys dopuszczalne są do 15 mm długości.
Przy odbiorze okien balkonowych i tarasowych, warto zwrócić uwagę na izolację progu. W przypadku okien zamocowanych powyżej posadzki zabezpieczenie przed wnikaniem wody opadowej do wewnątrz stanowi parapet zewnętrzny, najczęściej z blachy, wygięty pod ramę. Takie rozwiązanie można zastosować również w przypadku okien balkonowych. Jeśli jednak chcemy tego uniknąć, styk ramy z posadzką należy od zewnątrz zabezpieczyć izolacją powłokową lub folią EPDM.
Możliwie jak najszybciej po montażu stolarki należy zdjąć folię zabezpieczającą zarówno z ramy jak i ze szklenia. Jest to oczywiście niezbędne, aby sprawdzić czy nie posiadają żadnych wad ani uszkodzeń mechanicznych, jednak nie jest to jedyny powód. Folia, która zbyt długo znajduje się na elementach, szczególnie mocno nasłonecznionych, może ulec procesowi wulkanizacji – zmienia się w gumę, której niezwykle ciężko się później pozbyć. Skrobanie i szorowanie powierzchni niewątpliwie może doprowadzić do ich uszkodzeń. Stolarka powinna być zabezpieczona folią jedynie na czas robót, które mogą doprowadzić do jej uszkodzenia czy zabrudzenia, jak np. prace tynkarskie czy elewacyjne.
4. Posadzki
Posadzka to warstwa, na której układane są elementy wykończeniowe podłogi – np. panele, parkiety lub płytki. Wykonywana jest na podkładzie – podłodze na gruncie, płycie fundamentowej lub stropie i składa się z:
• Izolacji termicznej i akustycznej – wykonanej najczęściej z twardego styropianu posadzkowego. Cała powierzchnia podkładu powinna być nim dokładnie wyłożona. W warstwie tej prowadzone są rury instalacji wod-kan i niekiedy c.o. – przerwy w styropianie w miejscu prowadzenia rur należy dodatkowo zabezpieczyć pianą niskoprężną, aby zapobiec pękaniu posadzki.
• Izolacji przeciwwilgociowej – najczęściej z folii. Zabezpiecza ona podkład oraz styropian przed zawilgoceniem i jednocześnie stanowi warstwę ślizgową – pozwala na niezależną pracę posadzki względem podkładu. Łączenia poszczególnych arkuszy folii powinny być wykonane na zakład.
• Wylewki – najczęściej cementowej lub anhydrytowej. W przypadku anhydrytowej łatwiej jest uzyskać niezwykle równą powierzchnię, jednak po związaniu na jej wierzchu powstaje „skorupka”, którą należy zeszlifować. Wymaga też użycia specjalistycznych gruntów i klejów, jeśli zdecydujemy się na ułożenie na niej glazury. Wylewka cementowa ma bardziej suchą konsystencję, po wyschnięciu strukturą przypomina pumeks. Po rozpoczęciu wiązania konieczne jest jej zatarcie, jednak po całkowitym wyschnięciu nie wymaga specjalistycznych prac przygotowawczych przed ułożeniem warstwy wykończeniowej.
Warstwę wylewki należy oddylatować od wszystkich powierzchni pionowych (ścian, słupów) za pomocą polietylenowych taśm dylatacyjnych, aby zapobiec pękaniu posadzki oraz zapewnić izolację akustyczną. Wylewka wymaga również dylatacji na pozostałej powierzchni – można je wytworzyć za pomocą listew dylatacyjnych (wylewka anhydrytowa) lub naciąć posadzkę (wylewka cementowa). Niezdylatowana wylewka zdylatuje się „sama” – po prostu pękając w newralgicznych miejscach w trakcie wysychania bądź użytkowania. Doświadczony wykonawca posadzki przewidzi miejsca potencjalnych pęknięć i w ich miejscu wykona odpowiednie dylatacje.
Dodatkowo, podczas odbioru gotowej posadzki należy wziąć pod uwagę następujące czynniki:
• Powierzchnia powinna być równa. Odchylenie od powierzchni poziomej nie powinno przekraczać 2 mm/m i 5 mm na całej długości lub szerokości pomieszczenia;
• Na powierzchni nie powinny występować pęknięcia, zarysowania, ubytki, odspojenia itp.;
• Wylewka nie powinna „klawiszować” (poruszać się pionowo pod wpływem nacisku) przy dylatacjach.
5. Elewacja
Najczęściej stosowanym w budownictwie sposobem na wykończenie elewacji budynku jest wykonanie warstwy izolacji termicznej ścian zewnętrznych (ze styropianu lub wełny mineralnej) i wyprawienie jej cienkowarstwowym tynkiem mineralnym.
Prace ociepleniowe rozpoczyna się od osadzenia listew startowych (cokołowych), które stanowią dolne wykończenie ocieplanej ściany. Następnie do powierzchni ściany przykleja się płyty ze styropianu lub wełny mineralnej. Zaprawę klejącą nanosi się jedynie na powierzchnię płyt (nie na podłoże) metodą całopowierzchniową lub obwodowo-punktową. W budynkach niskich (do 12 m wysokości) łączniki mechaniczne wystarczy zamocować w narożnikach i nad oknami. Warstwy termoizolacji układa się pasami od dołu do góry na tzw. „mijankę”. Sąsiadujące płyty powinny ściśle do siebie przylegać, a ewentualne niewielkie szczeliny należy wypełnić pianą niskoprężną. Wszystkie naroża oraz miejsca przy otworach należy wzmocnić dodatkowo siatką z włókna szklanego. Ewentualne nierówności i uskoki powierzchni termoizolacji należy zeszlifować do uzyskania jednolitej powierzchni. Następnie na płyty nakłada się warstwę zaprawy lub masy klejącej, w którą wtapia się siatkę zbrojącą. Po wyschnięciu jest ona gruntowana i tynkowana.
Bardzo istotne są warunki atmosferyczne, w których odbędzie się tynkowanie. Temperatura powinna wynosić minimum 5 °C, nie mogą występować opady ani silny wiatr. Tynkowana ściana nie powinna być również silnie nasłoneczniona. W czasie letnich upałów prace najlepiej prowadzić wczesnym rankiem lub późnym popołudniem.
Dodatkowo, podczas odbioru elewacji należy wziąć pod uwagę następujące czynniki:
• Warstwa zbrojąca powinna mieć grubość min. 2 mm. Siatka powinna być całkowicie przykryta zaprawą i niewidoczna gołym okiem;
• Powierzchnia gotowego tynku powinna być jednolita pod względem faktury i barwy oraz trwale przylegać do podłoża. Niedopuszczalne są rysy, pęknięcia, odspojenia, pęcherze, prześwity itd.;
• Odchylenia powierzchni tynku od płaszczyzny i odchylenia krawędzi od linii prostej nie powinny być większe niż 3 mm i w liczbie nie większej niż 3 na długości 2 m;
• Odchylenia powierzchni i krawędzi od kierunku pionowego nie powinny być większe niż 2 mm/m i nie większe niż 30 mm na całej wysokości budynku;
• Odchyłki krawędzi od kierunku poziomego nie mogą przekraczać 3 mm/m.
6. Prace wykończeniowe
Nawet prawidłowo wykonane roboty opisane w poprzednim punkcie nie uchronią inwestora przed problemami, jeśli popełnione zostaną błędy podczas prac wykończeniowych. Poniżej lista kilku przykładowych szczegółów, które należy wziąć pod uwagę przy wykańczaniu:
• W początkowej fazie użytkowania budynku z całą pewnością pojawią się zarysowania tynków na ścianach lub sufitach. Jest to powszechne zjawisko związane z procesem osiadania budynku i nie musi świadczyć o błędach projektowych lub wykonawczych. Aby zminimalizować jego efekty warto w newralgicznych miejscach (jak np. połączenie ścian ze stropem) naciąć tynk, a bruzdę wypełnić materiałem elastycznym, np. akrylem.
• Dylatacje posadzki należy odtworzyć w warstwie wykończeniowej wypełniając materiałem elastycznym – np. silikonem zamiast tradycyjnej fugi w przypadku glazury. Silikon należy też zastosować w miejscu łączenia płytek na posadzce z cokołem oraz we wszystkich narożnikach cokołu.
• Podczas opadów deszczu woda odbija się od gruntu i rozchlapuje brudząc elewację. Dlatego w jej dolnej części warto wykonać cokół z materiałów łatwo zmywalnych – np. z tynku mozaikowego lub płytki klinkierowej. Dodatkowe zabezpieczenie może też stanowić opaska żwirowa wokół budynku.
• Należy pamiętać o dokładnym zabezpieczeniu stolarki i ślusarki podczas prac szczególnie brudzących czy pylący – np. tynkowanie, szlifowanie gładzi, malowanie. Zabrudzenia mogą prowadzić do trwałego odbarwienia okleiny, zaś pył, który dostanie się do mechanizmu otwierającego może go uszkodzić. W takich przypadkach niestety nie możemy liczyć na naprawę w ramach gwarancji producenta, dlatego zawsze należy zapoznać się z instrukcją użytkowania i stosować do jej zaleceń.
Odbiór domu jednorodzinnego – nie taki diabeł straszny…
Z całą pewnością nie należy podchodzić ze strachem do procesu budowy. Nawet inwestor bez doświadczenia może poradzić sobie ze sprawdzeniem i odbiorami poszczególnych etapów robót – wystarczy zapoznać się z ich specyfiką i dotyczącymi ich normami. Nieoceniona będzie też fachowa pomoc kierownika budowy czy sprawdzonego wykonawcy. Wszystko to sprawi, że opisany tu odbiór domu jednorodzinnego od wykonawcy zostanie wykonany zgodnie ze sztuką, a inwestor będzie miał pewność, że zamieszka w budynku prawidłowo wykonanym, ciepłym, a przede wszystkim pod każdym względem bezpiecznym.
