Zanim przystąpimy do budowy domu, musimy uzyskać pozwolenie na jego budowę. Jest to proces wieloetapowy, który wymaga zaangażowania, analizy i spełnienia pewnych wymogów. Generuje też koszty. Na jakie formalności trzeba się przygotować? Jakie dokumenty są niezbędne do budowy domu? Ile trwa cały proces? Kiedy pozwolenie na budowę domu nie będzie potrzebne? Odpowiedzi na wszystkie te pytania znajdują się w niniejszym poradniku.
Wymagania do pozwolenia na budowę domu – działka i projekt
Pierwszą aktywnością związaną z budową domu jest kupno działki w pożądanej lokalizacji. Jeżeli już nią dysponujemy, trzeba postarać się o projekt domu. Możemy oczywiście zdecydować się na jeden z gotowych projektów (wiele z nich dostępnych jest w Internecie), który zostanie zaadaptowany do naszych potrzeb, jednak to rozwiązanie niesie za sobą wiele zagrożeń i niedogodności, takich jak:
- konieczność znacznych (i kosztownych) przeróbek, dostosowujących go do specyfiki działki (jej wymiarów, ukształtowania terenu, warunków geologicznych),
- trudność w adaptacji do Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub decyzji o Warunkach Zabudowy,
- ograniczenia wynikające z Warunków Technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki.
Jednym słowem – dużo korzystniejszą opcją jest współpraca z architektem od samego początku i stworzenie indywidualnego projektu, tworzonego pod konkretną działkę przez doświadczonego architekta. W toku prac przedstawi nam on różne alternatywy i doradzi konkretne opcje. Pomoże też wykorzystać w pełni potencjał działki.
Pierwsze dokumenty potrzebne do pozwolenia na budowę domu
Kiedy wiemy już co i w jakim miejscu chcemy zbudować, musimy rozpocząć korespondencję z właściwym urzędem gminy. Wnioskujemy o wypis z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) albo decyzję o Warunkach Zabudowy (WZ). Jeśli działka objęta jest wyżej wymienionym planem, sprawa z wypisem jest do załatwienia niemal od ręki. Natomiast WZ wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta lub upoważniony do tego urzędnik i trwa to zwykle od dwóch do czterech miesięcy.
Po sprawdzeniu wymagań urzędowych zawartych w wyżej wymienionych dokumentach oraz po weryfikacji gruntów na działce (w idealnym scenariuszu warto zlecić badania geotechniczne), mamy pełną świadomość tego, z jaką działką mamy do czynienia i czy nasz wymarzony projekt domu może zostać na niej zrealizowany.
Formalności przy pozwoleniu na budowę domu – prace geodezyjne
Choć pewne koszty związane z pozwoleniem na budowę domu możemy ponieść już na etapie wypisu z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub wnioskując o Warunki Zabudowy, pierwsze poważne wydatki będą związane z pracą geodety. Na tym etapie to on bowiem musi wykonać aktualną mapę do celów projektowych w skali 1:500 (mapa sytuacyjno-wysokościowa). To na niej w dalszych krokach będzie pracował architekt. Niezbędne będą też badania wskazujące na charakterystykę geologiczną podłoża gruntowego, między innymi związane z poziomem wód gruntowych i nośnością gruntu.
Dalsze prace architektoniczne i wniosek do odpowiedniego urzędu
Kiedy dysponujemy już mapą do celów projektowych, architekt przygotowuje ostateczny projektu domu, który składa się z trzech części.
- Projekt architektoniczno-budowlany, który szczegółowo opisuje zaprojektowany budynek. Składa się z części opisowej oraz rysunkowej.
- Projekt Zagospodarowania Terenu, który opisuje między innymi usytuowanie budynku na działce oraz lokalizację całej infrastruktury technicznej.
- Załączniki do Projektu Budowlanego, które zawierają niezbędne dokumenty formalne, na przykład wyłączenie z produkcji rolniczej czy uzgodnienie zjazdu.
Formalności przy pozwoleniu na budowę domu obejmą ponadto uzyskanie warunków technicznych na dostawę gazu, pod warunkiem oczywiście, że decydujemy się na podłączenie do sieci gazowej, co obecnie jest już rozwiązaniem coraz mniej popularnym.
Jak wypełnić wniosek o pozwolenie na budowę domu?
Kiedy mamy już w ręku wszystkie niezbędne dokumenty do pozwolenia na budowę domu, możemy złożyć wniosek o pozwolenie na budowę domu wraz z wymaganymi załącznikami. Musi zostać on wypełniony na konkretnym formularzu (dostępnym w Internecie). Trzeba tam wskazać między innymi inwestora, rodzaj inwestycji oraz adres miejsca budowy, a także dołączyć:
- cztery egzemplarze projektu budowlanego (wraz ze wszystkimi wymaganymi załącznikami, takimi jak uzgodnienia, pozwolenia i opinie); coraz częściej jest to forma cyfrowa w postaci pliku PDF podpisanego elektronicznie;
- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
- decyzję o Warunkach Zabudowy;
- warunki techniczne dostawy gazu.
Czas oczekiwania na pozwolenie na budowę domu wynosi do 65 dni od dnia złożenia wniosku. Należy jednak mieć świadomość, że przy konieczności uzupełnienia braków w projekcie czas ten może się wydłużyć.
Czy możliwa jest budowa domu bez pozwolenia?
Obecne przepisy sprawiają, że możliwa jest budowa domu bez pozwolenia – to tak zwana budowa domu na zgłoszenie. Nie każdy obiekt można jednak wybudować w tym trybie. Najważniejszym ograniczeniem jest tutaj maksymalna powierzchnia zabudowy, która nie może przekroczyć 70 metrów kwadratowych.
Jak uzyskać pozwolenie na budowę bez samodzielnego uczestnictwa w procesie?
Jak wynika z powyższej analizy (która i tak nie zawiera wszystkich detali i wyjątków, jakie należy brać pod uwagę przy formalnościach związanych z pozwoleniem na budowę domu), sam proces kompletowania dokumentów, stworzenia projektu indywidualnego i współpracy ze specjalistami należy do czasochłonnych i skomplikowanych. Mamy jednak dobrą wiadomość – jeśli zdecydujesz się na zamówienie indywidualnego projektu architektonicznego lub adaptację gotowego projektu z Domem Pełnym Energii, to poza szczególnymi wyjątkami, wszystkie formalności związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę bierzemy na siebie. Zgromadzimy dokumenty, zgody, pozwolenia, opinie, skoordynujemy prace specjalistów i skontaktujemy się z dowolnym urzędem w Polsce. Zapraszamy do współpracy!
