Kluczowym pytaniem pojawiającym się u osób planujących budowę domu jednorodzinnego jest czas trwania tego typu przedsięwzięcia. W niniejszym artykule postaramy się rozwiać wątpliwości oraz omówić czynniki wpływające na czas realizacji projektu.
Czym jest typowy dom jednorodzinny?
Określenie “typowy dom jednorodzinny” dotyczy z reguły domów o powierzchni mieszkalnej wahającej się między 120 a 180m2. Mogą to być zarówno budynki parterowe, piętrowe, jak i z poddaszem użytkowym, przykładowo z garażem w bryle budynku.
Ile powinna trwać budowa domu?
Zazwyczaj budowa domu w stanie deweloperskim, obejmującym zakończenie prac konstrukcyjnych oraz instalacyjnych, trwa od 8 do 11 miesięcy. Stan deweloperski oznacza ukończenie prac związanych z konstrukcją budynku, montaż stolarki okiennej oraz instalacji wewnętrznych i zewnętrznych, wylanie posadzek, położenie tynków wewnętrznych, jak również wykonanie suchej zabudowy, przykładowo w postaci sufitów podwieszanych. Równolegle przeprowadzane są także prace elewacyjne.
Oczywiście pozostaje jeszcze szereg prac zewnętrznych, takich jak utwardzenie podjazdu, wykonanie tarasu, ogrodu i ogrodzenia oraz prace wykończeniowe, leżące w gestii inwestora, które nie są zaliczane do stanu deweloperskiego.
Jakie czynniki wpływają na czas budowy?
Czynniki budowlane:
1. Technologia i wielkość budynku
Technologia budowy oraz wielkość budynku mają istotny wpływ na czas realizacji projektu. Domy parterowe bez piwnicy zazwyczaj powstają szybciej niż budynki piętrowe, czy te z piwnicą.
2. Działka, na której budujemy
Ważne jest również to, na jakiej działce budujemy, ponieważ warunki gruntowo-wodne, dostęp do mediów, ukształtowanie terenu oraz ewentualne przeszkody w transporcie materiałów wpływają na przebieg procesu.
3. Prace ziemne, fundamenty i piwnica
Wykonanie prac ziemnych oraz fundamentów, zwłaszcza w przypadku trudnych warunków gruntowych, niejednokrotnie wydłuża czas budowy. Dodatkowo należy pamiętać, że domy podpiwniczone są nieco bardziej skomplikowane w budowie, w porównaniu do ich odpowiedników nieposiadających piwnic. W tym przypadku niezbędne jest bowiem wykonanie głębokich wykopów oraz zabezpieczenie ich przed napływaniem wody gruntowej.
Ponadto grunty znajdujące się na działkach inwestorów bywają różne. Im mniej korzystne warunki gruntowo-wodne, tym dłuższy czas trwania prac. Samo ściągnięcie warstwy humusu zajmuje z reguły jeden dzień, po którym można przystąpić do wykopów, jednak zdarzają się sytuacje, w których grunty nie nadają się do posadowienia budynku. Najczęściej problem ten dotyczy działek z dużą ilością gliny bądź innych gruntów wysadzinowych, które trzeba usunąć do głębokości przemarzania. Proces ten w nomenklaturze budowlanej nazywa się wymianą gruntu i może wydłużyć czas budowy.
Inną kwestią powodującą opóźnienia jest obecność wody w wykopach. Należy się jej pozbyć, przykładowo poprzez zastosowanie igłofiltrów lub leja depresyjnego.
4. Stropy
Na czas budowy wpływa między innymi liczba stropów i technologia, w jakiej zostały wykonane oraz liczba kondygnacji. Inwestorzy mogą wybierać spośród domów parterowych bez stropu, wykonywanych najszybciej oraz domów z jednym lub dwoma stropami ciężkimi, spotykanymi w przypadku budynków piętrowych. W takiej sytuacji okres do usunięcia podpór, niezbędnych do „związania” betonu, wynosi mniej więcej 3 tygodnie. Jest to czas, w którym wszelkie inne prace powinny być wstrzymane, co może prowadzić o przesunięcia terminu zakończenia budowy.
5. Instalacje
Inną kwestią, o której należy wspomnieć, jest zakres prac instalacyjnych. Rozbudowane i zaawansowane instalacje, takie jak systemy smart, monitoring czy klimatyzacja, wydłużają czas przedsięwzięcia budowlanego. Na montaż klasycznej instalacji elektrycznej trzeba poświęcić około 1-2 tygodni. Natomiast inwestorzy decydujący się na pełną automatykę, na którą składają się m.in. instalacje niskoprądowe, alarmy lub monitoring, muszą uzbroić się w większą cierpliwość, ponieważ w tym przypadku prace wykonywane przez fachowców trwają nawet o miesiąc dłużej.
6. Elewacja
Podczas przeprowadzania prac elewacyjnych stosuje się z reguły lekko-mokrą, czyli BSO – bezspoinowy system ociepleń. Niektórzy decydują się na dodatkowe elementy ozdobne, takie jak drewniane deski lub ich imitacje, wielkoformatowe okładziny czy też aluminiowe kompozyty, których montaż wymaga nie tylko precyzji, ale i większych nakładów czasowych.
7. Zamówieniu stolarki okiennej i więźby
Średnio produkcja wiązarów zajmuje 3 tygodnie, natomiast stolarki okiennej – nawet 8. Z tego względu warto z odpowiednio dużym wyprzedzeniem przeanalizować projekt, przeprowadzić konsultacje, jeśli jest to konieczne oraz złożyć zamówienie ze sporym wyprzedzeniem, by uniknąć przestojów na placu budowy. Terminy te mogą oczywiście ulec skróceniu lub wydłużeniu, w zależności od sytuacji rynkowej i danego producenta.
8. Warunki atmosferyczne
Niekorzystna pogoda, szczególnie zimą, opóźnia prace, przykładowo związane ze schnięciem tynków. Duża wilgotność powietrza oraz niskie temperatury bywają problematyczne i utrudniają całkowite wyschnięcie wody, co jest niezbędne między innymi podczas nakładania piany PUR.
Czynniki finansowe:
Każda inwestycja współfinansowana przez banki jest dzielona na transze. Warunki związane z wypłatami poszczególnych kwot są ustalane z inwestorami indywidualnie. Część placówek zwalnia je po złożeniu stosownych wniosków, natomiast inne angażują swojego przedstawiciela, jakim jest rzeczoznawca. Ponadto, niektóre banki wymagają dokonania wpisów w dziennikach budowy oraz przygotowania dokumentacji zdjęciowej. Co ważne, im większa liczba transz, tym większe ryzyko ewentualnych przestojów.
Przeszkody i opóźnienia
W trakcie budowy mogą pojawić się różnego rodzaju przeszkody i opóźnienia, takie jak:
1. Zmiany inwestorskie: Modyfikacje projektu wymagają dodatkowych nakładów czasowych. Z reguły najbardziej problematyczne są zmiany dotyczące otworów okiennych i drzwiowych, przenoszenia ścianek działowych oraz sposobów wykańczania elewacji.
2. Potencjalne błędy w projekcie: jedną z metod na zminimalizowanie ryzyka występowania błędów, jest przeprowadzenie szczegółowej analizy tego, co zostało zlecone projektantowi, nim budowa oficjalnie się rozpocznie.
3. Dostępność materiałów: Opóźnienia w dostawach materiałów spowalniają postęp prac. Przykładowo w 2021 roku na pokrycie dachowe czekało się 2-3 miesiące.
4. Dostęp do mediów: Prąd i woda są niezbędne na każdym placu budowy. Z tego względu warto odpowiednio wcześnie wystąpić o warunki przyłączy oraz zlecić ich wykonanie.
5. Banki: Sporą przeszkodą i powodem opóźnień są banki, a niejednokrotnie są to instytucje niezbędne do realizacji marzeń o własnym domu. Klienci muszą dostosowywać się do podziału transz, a zdarza się, że podział środków nie zawsze pokrywa się z rzeczywistym harmonogramem prac budowlanych.
Budowa domu jednorodzinnego to proces wymagający starannego planowania i uwzględnienia wielu czynników wpływających na czas trwania przedsięwzięcia. Jednym ze sposobów na zminimalizowanie nie tylko ryzyka opóźnień, ale i stresu, jest nawiązanie współpracy z generalnym wykonawcą, oferującym kompleksową pomoc. Obejmuje ona między innymi zamawianie materiałów oraz rozwiązywanie opisanych wyżej problemów. Dzięki właściwej organizacji oraz świadomemu podejściu do całego przedsięwzięcia budowlanego można uchronić się przed opóźnieniami oraz cieszyć się zakończeniem projektu zgodnie z planem.
