Przeglądasz oferty firm budowlanych i zastanawiasz się, komu powierzyć budowę domu? Zanim wybierzesz wykonawcę, sprawdź jego dane, doświadczenie, sytuację finansową, sposób organizacji prac oraz warunki przedstawione w ofercie. Poproś o konkretne informacje, porównaj je między firmami i dopiero wtedy przejdź do negocjowania umowy.
Jak wybrać firmę budowlaną – to warto wiedzieć!
- Sprawdź dane każdego wykonawcy w oficjalnych rejestrach i porównaj je z informacjami przedstawionymi w ofercie.
- Zweryfikuj staż firmy budowlanej, jej doświadczenie przy budowie domów oraz sytuację finansową.
- Poproś o dane osoby, która może pełnić funkcję kierownika budowy, i sprawdź jej uprawnienia.
- Porównaj oferty według takiego samego zakresu prac, standardu materiałów i sposobu rozliczenia.
- Porozmawiaj z wcześniejszymi klientami oraz obejrzyj budowę prowadzoną przez wykonawcę.
1. Jak sprawdzić dane firmy budowlanej w oficjalnych rejestrach CEIDG i KRS?
Zanim zaczniesz porównywać ceny, ustal, kto dokładnie przedstawia Ci ofertę. Część informacji możesz znaleźć na stronie internetowej firmy — sprawdź zakładkę „Kontakt”, „O nas”, regulamin, politykę prywatności oraz dane widoczne w stopce. Poszukaj pełnej nazwy przedsiębiorcy lub spółki, adresu, NIP-u i REGON-u. Jeżeli ofertę składa spółka, sprawdź także numer KRS.
Pamiętaj jednak, że strona internetowa może zawierać wyłącznie nazwę handlową albo nieaktualne dane. Dlatego informacje z witryny porównaj z danymi w oficjalnych rejestrach. Do dalszej weryfikacji potrzebujesz danych podmiotu, który będzie świadczył usługę i wystawiał faktury.
Wejdź do Wyszukiwarki firm Biznes.gov.pl i wyszukaj firmę po numerze NIP. Następnie porównaj:
- pełną nazwę przedsiębiorcy albo spółki;
- adres firmy lub siedziby;
- NIP i REGON;
- status działalności;
- datę rozpoczęcia działalności;
- informacje o zawieszeniu albo wznowieniu działalności;
- kody PKD związane z robotami budowlanymi.
Kod PKD pokazuje zgłoszony zakres działalności. Doświadczenie przy budowie domów sprawdzisz na podstawie portfolio, referencji i rozmowy z wykonawcą.
W przypadku spółki otwórz także Portal Rejestrów Sądowych i sprawdź sposób reprezentacji. Odczytasz z niego, kto może później podpisać umowę w imieniu spółki. Rachunek firmy będącej czynnym podatnikiem VAT możesz sprawdzić w Wykazie podatników VAT.
Dlaczego?
Dzięki temu wiesz, z jakim podmiotem prowadzisz rozmowy i komu powierzysz swoje pieniądze. Prawidłowe dane ułatwiają późniejsze rozliczenia, zawarcie umowy oraz dochodzenie roszczeń. Rozbieżność między ofertą a informacjami z rejestru wymaga wyjaśnienia przed przejściem do dalszych negocjacji.
2. Jak sprawdzić staż firmy budowlanej i jej sytuację finansową?
Datę rozpoczęcia działalności sprawdzisz w CEIDG albo KRS. Zwróć uwagę na przerwy w prowadzeniu działalności, częste zmiany adresu lub nazwy oraz osoby reprezentujące spółkę. Zapytaj wykonawcę, od ilu lat buduje domy i kto konkretnie będzie prowadził Twoją inwestycję.
Wyszukaj firmę po nazwie albo NIP w Krajowym Rejestrze Zadłużonych. Rejestr pokazuje informacje o określonych postępowaniach upadłościowych, restrukturyzacyjnych oraz sprawach dotyczących zakazu prowadzenia działalności. Przy każdym wpisie sprawdź jego rodzaj, datę i etap.
Jeżeli wykonawcą jest spółka, przejrzyj sprawozdania finansowe w Przeglądarce dokumentów finansowych Ministerstwa Sprawiedliwości. Zwróć uwagę na przychody, wynik finansowy, zobowiązania i kapitał własny. Zapytaj także, ilu pracowników i podwykonawców firma angażuje przy jednej budowie.
Dlaczego?
Budowa domu wymaga finansowania kolejnych etapów, zakupu materiałów i terminowych rozliczeń z ekipami. Problemy finansowe wykonawcy mogą prowadzić do przerw w pracach, opóźnień i trudności z realizacją zamówień. Sprawdzenie rejestrów pozwala ocenić, z jak stabilnym podmiotem rozpoczynasz rozmowy.
3. Co powinna obejmować oferta firmy budowlanej na budowę domu?
Sprawdź, czy oferta uwzględnia:
- przygotowanie lub adaptację projektu;
- formalności związane z rozpoczęciem budowy;
- przygotowanie działki i fundamenty;
- konstrukcję domu, dach, stolarkę i elewację;
- instalacje, ogrzewanie i przyłącza;
- tynki, posadzki i prace wykończeniowe;
- sprzątanie, dokumentację oraz przekazanie budynku.
Poproś o osobną listę wydatków po stronie inwestora. Mogą to być badania gruntu, opłaty przyłączeniowe, ogrodzenie, zakup wyposażenia albo zagospodarowanie terenu.
Dlaczego?
Dzięki szczegółowej ofercie porównasz rzeczywisty zakres usług. Dwie firmy mogą podać podobną cenę, a jednocześnie proponować różny standard i różny etap wykończenia. Lista prac pokazuje także, za które elementy budowy zapłacisz dodatkowo.
4. Jak sprawdzić uprawnienia kierownika budowy wskazanego przez firmę?
Zapytaj wykonawcę, kto może zostać kierownikiem Twojej budowy. Poproś o imię i nazwisko tej osoby, zakres jej uprawnień oraz informację o doświadczeniu przy podobnych domach.
Dane kierownika sprawdzisz w publicznej wyszukiwarce e-CRUB prowadzonej przez GUNB. Zwróć uwagę na:
- specjalność uprawnień;
- zakres uprawnień;
- numer decyzji albo numer uprawnień;
- możliwość kierowania robotami przy planowanym budynku;
- aktualną przynależność do właściwej izby samorządu zawodowego.
Ustal, jak często kierownik pojawia się na budowie, z kim kontaktuje się inwestor i kto zastępuje go podczas nieobecności.
Art. 22 Prawa budowlanego określa obowiązki kierownika budowy. Obejmują one między innymi organizację budowy zgodnie z projektem i przepisami oraz prowadzenie dokumentacji.
Dlaczego?
Kierownik budowy będzie odpowiadał za określone czynności techniczne i dokumentację inwestycji. Sprawdzenie jego uprawnień pozwala ocenić, czy ma przygotowanie odpowiednie do planowanych robót. Informacje o jego dostępności pokażą, jak będzie wyglądała współpraca podczas budowy.
5. Kto odpowiada za projekt domu i wykonanie robót budowlanych?
Na etapie ofert zapytaj, kto zajmuje się projektem, adaptacją dokumentacji, kierowaniem budową, nadzorem autorskim i wykonaniem poszczególnych prac. Ustal, czy firma pracuje na projekcie dostarczonym przez inwestora, czy zapewnia własnego projektanta.
Zapytaj także:
- kto analizuje projekt przed rozpoczęciem budowy;
- kto zgłasza projektantowi rozbieżności;
- kto zatwierdza zmiany;
- kto przygotowuje rozwiązania zamienne;
- kto pokrywa koszt dodatkowych opracowań;
- kto odpowiada za kontakt z urzędami.
Art. 647 Kodeksu cywilnego określa obowiązek wykonawcy oddania obiektu zgodnego z projektem i zasadami wiedzy technicznej. Art. 651 zobowiązuje wykonawcę do szybkiego zawiadomienia inwestora o dokumentacji, terenie lub innych okolicznościach utrudniających prawidłowe wykonanie robót.
Dlaczego?
Przy budowie domu projekt może wymagać zmian dopasowanych do działki albo warunków technicznych. Ustalenie odpowiedzialności pokazuje, kto podejmie decyzję i przygotuje dokumenty. Dzięki temu już na etapie wyboru poznasz sposób organizacji współpracy z wykonawcą.
6. Jak porównać cenę budowy domu i zasady rozliczania prac dodatkowych?
Porównuj oferty według całkowitego planowanego wydatku. Sprawdź, czy cena ma charakter ryczałtowy, czy kosztorysowy. Przy ryczałcie wykonawca proponuje z góry ustaloną kwotę za określony zakres prac. Przy kosztorysie końcowa cena zależy od ilości i zakresu robót.
Zapytaj każdego wykonawcę o te same elementy:
Element | O co zapytać przed wyborem firmy? |
Cena | Czy podana kwota jest brutto i jaki zakres obejmuje? |
Materiały | Jakie produkty, ilości i parametry uwzględniono? |
Zmiana ceny | W jakich sytuacjach firma może podwyższyć wynagrodzenie? |
Prace dodatkowe | Jak wykonawca wycenia roboty poza ofertą? |
Płatności | Za jakie etapy i po jakim odbiorze następują raty? |
Dlaczego?
Cena początkowa pokazuje wartość oferty wyłącznie w określonym zakresie. Rozpisanie wszystkich składników pozwala porównać propozycje według tych samych zasad. Poznasz też sposób, w jaki wykonawca podchodzi do dodatkowych wydatków pojawiających się podczas budowy.
7. Jak ustalić termin rozpoczęcia i zakończenia budowy domu?
Poproś o orientacyjny termin rozpoczęcia prac, przewidywany czas realizacji oraz harmonogram etapów. Zapytaj, ile budów firma prowadzi obecnie i kiedy może rozpocząć kolejną inwestycję.
W harmonogramie powinny znaleźć się:
- przygotowanie placu budowy;
- fundamenty;
- konstrukcja i dach;
- zamknięcie stanu surowego;
- instalacje;
- prace wykończeniowe;
- odbiór domu.
Ustal także, jakie zdarzenia mogą wpłynąć na termin. Zapytaj o zmiany w projekcie, opóźnienia dostaw, warunki atmosferyczne, decyzje urzędowe i roboty zlecane dodatkowo przez inwestora.
Na etapie negocjowania umowy ustal karę za opóźnienie. Art. 483 Kodeksu cywilnego pozwala zastrzec karę za niewykonanie albo nienależyte wykonanie zobowiązania niepieniężnego.
Dlaczego?
Termin budowy wpływa na finansowanie inwestycji, sprzedaż obecnego mieszkania i planowaną przeprowadzkę. Wstępny harmonogram pokazuje, czy firma ma wolne zasoby i jak organizuje pracę. Rozmowa o opóźnieniach pozwala poznać zasady odpowiedzialności jeszcze przed wyborem wykonawcy.
8. Jak sprawdzić ubezpieczenie OC firmy budowlanej i kierownika budowy?
Poproś firmę o aktualne potwierdzenie ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej działalności. Sprawdź na dokumencie:
- nazwę i dane ubezpieczonego podmiotu;
- okres obowiązywania ochrony;
- zakres prac objętych ubezpieczeniem;
- sumę gwarancyjną;
- wyłączenia odpowiedzialności;
- udział własny;
- zasady dotyczące podwykonawców.
Dane na potwierdzeniu powinny odpowiadać firmie przedstawiającej ofertę. Zapytaj także, czy ubezpieczenie obejmuje szkody wyrządzone przez ekipy współpracujące z wykonawcą.
Kierownik budowy wykonujący samodzielną funkcję techniczną podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu OC zawodowemu. Informacje na ten temat przedstawia Polska Izba Inżynierów Budownictwa.
Dlaczego?
Ubezpieczenie może pomóc pokryć skutki szkód powstałych podczas prac, jeżeli dane zdarzenie mieści się w zakresie ochrony. Sprawdzenie dokumentu pokazuje, czy wykonawca przygotował się do odpowiedzialności za prowadzoną działalność. Poznasz także ograniczenia ochrony przed powierzeniem firmie budowy domu.
9. Jak sprawdzić materiały budowlane proponowane przez firmę?
Poproś o listę materiałów uwzględnionych w ofercie. Powinna zawierać nazwę producenta, typ, klasę, wymiary i najważniejsze parametry produktów. Dotyczy to izolacji, stolarki, pokrycia dachowego, instalacji, ogrzewania oraz elementów konstrukcyjnych.
Zapytaj wykonawcę:
- kto wybiera i zamawia materiały;
- kto odpowiada za ich transport i przechowywanie;
- jak firma postępuje przy braku produktu;
- kto zatwierdza zamiennik;
- jak rozliczana jest różnica w cenie;
- jakie dokumenty otrzymasz przy odbiorze.
Przed wyborem firmy sprawdź, czy zaproponowane materiały odpowiadają projektowi i Twoim oczekiwaniom. Informacje o dokumentach dotyczących wyrobów budowlanych publikuje GUNB.
Dlaczego?
Materiał wpływa na trwałość, bezpieczeństwo i parametry użytkowe domu. Lista produktów pokazuje, co rzeczywiście zawiera oferta oraz za co zapłacisz. Zasady zamiany materiałów pozwalają ocenić, czy wykonawca konsultuje takie decyzje z inwestorem.
10. Jak firma budowlana organizuje odbiór domu i przekazanie dokumentów?
Zapytaj, jak wykonawca przeprowadza odbiór domu i w jaki sposób dokumentuje usterki. Poproś o przykładowy protokół odbioru albo opisz w rozmowie, jakie elementy podlegają sprawdzeniu przed przekazaniem budynku.
Ustal, czy przy odbiorze otrzymasz:
- dokumentację powykonawczą;
- protokoły badań i prób instalacji;
- dokumenty dotyczące użytych wyrobów;
- instrukcje obsługi urządzeń;
- warunki gwarancji;
- klucze, kody i sterowniki;
- dokumenty potrzebne do zgłoszenia zakończenia budowy.
Zapytaj także, kto usuwa usterki wykryte podczas odbioru, w jakim terminie firma podejmuje poprawki i kto ponosi koszt dodatkowej kontroli.
Dlaczego?
Sposób przeprowadzenia odbioru pokazuje, jak wykonawca podchodzi do zakończenia inwestycji. Protokół pozwala dokładnie opisać stan domu i zakres prac wymagających poprawy. Komplet dokumentów ułatwia późniejsze użytkowanie, serwisowanie oraz zgłoszenie zakończenia budowy.
11. Jakie zasady rękojmi i gwarancji oferuje firma budowlana?
Przed wyborem wykonawcy poproś o informacje dotyczące gwarancji oraz rękojmi. Sprawdź, jakie warunki i okres gwarancji firma oferuje dla konstrukcji, dachu, stolarki, instalacji, urządzeń oraz prac wykończeniowych – są one dobrowolne i zależą od wykonawcy.
Z kolei rękojmia wynika bezpośrednio z przepisów Kodeksu cywilnego i jej zasady są narzucone przez prawo. Przy wadach konstrukcyjnych nieruchomości (np. dachu, ścian) termin odpowiedzialności wynosi 5 lat od dnia odbioru robót (zgodnie z art. 656 § 1 k.c. w zw. z przepisami o umowie o dzieło i sprzedaży). Pamiętaj jednak, że w przypadku samych prac remontowych lub wykończeniowych (traktowanych jako umowa o dzieło) ustawowy okres rękojmi wynosi 2 lata.
Poproś o wzór dokumentu gwarancyjnego i sprawdź:
- sposób zgłaszania usterek;
- termin potwierdzenia zgłoszenia;
- czas na oględziny;
- termin rozpoczęcia naprawy;
- zasady pokrywania kosztów dojazdu;
- odpowiedzialność za materiały i urządzenia.
Dlaczego?
Wady mogą ujawnić się po kilku miesiącach, na przykład po pierwszym sezonie grzewczym albo intensywnych opadach. Warunki gwarancji pokazują, jak firma zamierza reagować po zakończeniu budowy. Ich analiza pozwala porównać oferty pod kątem obsługi usterek, a nie wyłącznie ceny.
12. Jak sprawdzić referencje firmy budowlanej i organizację pracy na budowie?
Poproś firmę o referencje od dwóch lub trzech wcześniejszych klientów, którzy zgodzą się na przekazanie swojej opinii albo rozmowę z potencjalnym inwestorem. To firma powinna najpierw zapytać klienta o zgodę, a następnie przekazać mu Twoje dane lub zorganizować kontakt. Numer telefonu, adres e-mail i inne informacje pozwalające zidentyfikować klienta podlegają ochronie na podstawie RODO.
Możesz poprosić o:
- pisemne referencje przygotowane i udostępnione za zgodą klienta;
- linki do publicznych opinii zamieszczonych przez klientów;
- rozmowę telefoniczną lub wideokonferencję z klientem, który zgodził się na kontakt;
- zanonimizowane zestawienie opinii dotyczących terminowości, ceny i usuwania usterek.
Podczas rozmowy zapytaj:
- Czy firma dotrzymała uzgodnionego terminu?
- Czy końcowa cena odpowiadała wcześniejszym ustaleniom?
- Jak wykonawca reagował na usterki?
- Ile trwało ich usunięcie?
- Jakie dodatkowe koszty pojawiły się podczas budowy?
- Kto prowadził kontakt z inwestorem?
Możesz także poprosić firmę o wskazanie trwającej budowy. Wizyta wymaga zgody inwestora, dlatego wykonawca powinien wcześniej uzgodnić z nim termin i zasady odwiedzin. Na miejscu zwróć uwagę na zabezpieczenie terenu, sposób składowania materiałów, organizację prac, stan placu budowy i kontakt z kierownikiem.
Dlaczego?
Referencje pokazują doświadczenia osób, które przeszły przez cały proces budowy z danym wykonawcą. Publiczne opinie i rozmowa z klientem pomagają ocenić terminowość, sposób rozliczeń oraz reakcję firmy na usterki. Wizyta na budowie pozwala sprawdzić organizację pracy w rzeczywistych warunkach.
Planujesz budowę domu? Wybierz generalnego wykonawcę: Dom Pełen Energii!
Sprawdzenie danych firmy, jej doświadczenia, sytuacji finansowej, oferty i sposobu pracy pozwala wybrać wykonawcę na podstawie konkretnych informacji. Przed podpisaniem umowy porównaj zakres prac, koszty, terminy oraz zasady odpowiedzialności kilku firm.
Planujesz budowę domu? Skorzystaj z kalkulatora Domu Pełnego Energii, podaj podstawowe informacje o inwestycji i otrzymaj bezpłatną wycenę na swój adres e-mail. Sprawdzisz, jak może kształtować się koszt budowy Twojego domu, a następnie łatwiej porównasz oferty wykonawców.
FAQ – najczęściej zadawane pytania o wybór firmy budowlanej
Jak sprawdzić firmę budowlaną przed podpisaniem umowy?
Najpierw poproś wykonawcę o pełną nazwę firmy, NIP, REGON, adres i numer KRS, jeżeli ofertę składa spółka. Następnie sprawdź te dane w CEIDG albo KRS, przeanalizuj informacje w KRZ oraz zweryfikuj uprawnienia proponowanego kierownika budowy. Kolejny etap obejmuje porównanie zakresu prac, ceny, materiałów, terminów, ubezpieczenia i referencji.
O co zapytać firmę budowlaną podczas porównywania ofert?
Zapytaj o dokładny zakres prac, standard materiałów, przewidywany termin rozpoczęcia i zakończenia budowy oraz zasady rozliczania dodatkowych robót. Poproś o informacje dotyczące kierownika budowy, podwykonawców, ubezpieczenia OC, odbioru domu i obsługi usterek. Odpowiedzi porównaj między firmami, korzystając z takiego samego zestawu pytań.
Czy cena powinna decydować o wyborze firmy budowlanej?
Cena stanowi jeden z elementów oceny oferty. Porównaj ją z zakresem prac, standardem materiałów, terminem realizacji, doświadczeniem firmy, ubezpieczeniem oraz warunkami gwarancji. Najlepszy obraz kosztów daje zestawienie pełnej ceny oferty z wydatkami, które pozostają po stronie inwestora.
