Decydując się na tak poważną inwestycję, jaką jest budowa domu, chcemy wierzyć, że będzie ona spełnieniem naszych marzeń. Nastawiamy się na wszystko co najlepsze, oczywiście jednocześnie zabezpieczając się na wypadek niepomyślnych wydarzeń.
Jeśli budujemy lub kupujemy dom, inwestujemy spore pieniądze. Sprawdzamy dewelopera czy też wykonawców porównujemy oferty i analizujemy wydatki. Podpisując umowę i wpłacając kolejne transze, powierzamy w czyjeś ręce nasze marzenia. Oczekujemy w zamian najwyższej jakości i pilnujemy bezpieczeństwa transakcji. Przy odbiorze skrupulatnie przyglądamy się wykonaniu wszystkich elementów i z ulgą podpisujemy protokół.
W momencie otrzymania kluczy wydaje się nam, że najtrudniejsze już za nami i teraz już tylko będziemy się delektować widokami z własnego tarasu spokojnie popijając kawę. Co się jednak dzieje gdy po wprowadzeniu ujawnią się niespodziewane wady, których nikt wcześniej nie zauważył. Pęknięcia, przeciekający dach,… Czy jesteśmy teraz zdani tylko na siebie i zaraz po zakończeniu wykończenia otwiera się przed nami lista kolejnych wydatków?
Rękojmia
Na szczęście prawo jest po naszej stronie. W kodeksie cywilnym funkcjonuje pojęcie rękojmi i to ono zabezpiecza nasze prawa jako nabywcy do uzyskania towaru bez wad. Dokładnie rzecz biorąc rękojmia to ustawowa odpowiedzialność sprzedawcy za wady. Ustawowa, czyli obowiązkowa, niezależna od woli sprzedającego. Nie jest to żaden dodatkowo płatny przywiej czy bonus, a po prostu narzucona prawem odpowiedzialność. Co ważne, nie musi być ona w żaden sposób ujęta w umowie, ponieważ każda umowa funkcjonuje w oparciu o kodeks cywilny i opiera się na jego zapisach.
Do czego odnosi się rękojmia?
To ustawowy zapis o odpowiedzialności sprzedającego za wady produktu ujawnione w trakcie użytkowania. Dotyczy ona zarówno wad fizycznych jak i wad prawnych.
Wady fizyczne to między innymi sytuacje, w których:
- przedmiot umowy nie posiada właściwości, które powinien posiadać ze względu na swoje przeznaczenie,
- przedmiot umowy nie posiada właściwości, o których sprzedawca zapewniał,
- przedmiot umowy nie nadaje się do realizacji celu, do którego został kupiony (mimo zapewnień sprzedającego),
- przedmiot umowy nie jest kompletny.
Natomiast z wadą prawną będziemy mieli do czynienia jeśli:
- przedmiot umowy należy do osoby trzeciej,
- w wyniku orzeczenia sądu sprzedający ma ograniczone prawa do rozporządzania przedmiotem umowy,
- sprzedający zatai prawa osób trzecich do przedmiotu umowy.
Nieistotne jest, czy sprzedający ponosi winę za wadę, a nawet czy w momencie sprzedaży miał świadomość jej zaistnienia. W przypadku nieruchomości wystarczy, że kupujący wykaże, że wada istniała w momencie wydawania kluczy lub wynika z nieprawidłowo wykonanych prac budowlanych. A jeśli wada została wykryta w ciągu pierwszego roku użytkowania nieruchomości, kupujący może skorzystać z prawa do domniemania istnienia wady. W tym terminie wykryte wady automatycznie traktuje się jako pierwotne i to do sprzedającego należy udowodnienie, że było inaczej. W przypadku wad wykrytych powyżej tego terminu role się odwracają.
Rękojmia obejmuje ochroną zakupioną nieruchomość przez pięć lat (w przypadku innych towarów to dwa lata). Termin rozpatrzenia reklamacji w ramach rękojmi to 14 dni. Jeśli w tym terminie sprzedający nie odniesie się do naszych roszczeń, reklamację uznaje się za zasadną. Przy tej procedurze możemy się domagać: naprawy produktu, wymiany lub jeśli to nie jest możliwe: obniżenia ceny a nawet odstąpienia od umowy.
Gwarancja
A jak rękojmia ma się do powszechniej znanej gwarancji?
Przede wszystkim gwarancja jest świadczeniem dobrowolnym. Jej czas oraz zakres określa gwarant, czyli sprzedający/producent. Gwarancja obejmuje tylko wady fizyczne.
Czas i zasady rozpatrzenia reklamacji w oparciu o gwarancję i rękojmię są takie same – to 14 dni i po tym terminie reklamację uznaje się za zasadną.
W przypadku reklamacji na podstawie gwarancji sprzedający ma opcje: zwrotu ceny, naprawy lub wymiany towaru.
Różnice
Dlaczego zatem deweloperzy coraz częściej kusza nas gwarancjami a jej szczegółowe zapisy są częścią umów? I czy, w kontekście rękojmi, gwarancja w ogóle jest nam do czegoś potrzebna?
Jak już wspominałam gwarancja jest zapisem dobrowolnym i to od konkretnego sprzedawcy zależy jaki będzie obejmowała okres lub zakres. W związku z powyższym zawsze warto dokładnie przyjrzeć się jej zapisom. Może się okazać, że na przykład obejmuje dłuższy okres niż rękojmia albo zakres wad/prac, który nie wymaga udowadniania powodu/terminu powstania wady. Z drugiej strony lista prac gwarancyjnych może nie obejmować wszystkich prac, do których jest zobowiązany sprzedający w ramach rękojmi.
Ważne aby pamiętać, że gwarancja jest dodatkową usługą i zapisy o niej nie pozbawiają nas prawa do skorzystania z rękojmi. Są to dwa różne instrumenty prawne i to od nas zależy, z którego z nich skorzystamy. Co istotne, odwołanie się do jednego z nich, nie pozbawia nas prawa do skorzystania z drugiego.
Jak wyglądają procedury reklamacyjne przy każdej z wyżej umówionych opcji?
Istotne jest, że wszczęcie procedury reklamacji w ramach gwarancji wstrzymuje okres obowiązywania rękojmi aż do czasu załatwienia sprawy.
Spośród możliwości rozstrzygnięcia reklamacji w pierwszej kolejności rozpatrywana zawsze będzie możliwość usunięcia wady. W sytuacji gdy jest to niemożliwe lub zbyt kosztowne, do gry wchodzą pozostałe możliwości: obniżenie ceny, wymiana i odstąpienie od umowy.
Skorzystanie z którejkolwiek formy rozwiązania reklamacji nie wyklucza wystąpienia o odszkodowanie za poniesione szkody wynikające z wykrytej wady. W takim przypadku kupujący musi wykazać: wysokość szkody, przyczynę jej postania (z winy sprzedawcy), wiązek wykrytej wady z powstałą szkodą. Roszczenie z tytułu odszkodowania przedawnia się dopiero po sześciu latach od wykrycia szkody i ustalenia sprawcy, zatem nawet po wygaśnięciu rękojmi. Tu wyrok będzie się opierał przede wszystkim na opinii biegłego, w związku z tym nie można z góry przesądzić jego wyniku.
Podsumowując zatem spójrzmy jakie terminy będą dla nas ważne:
- 5 lat obowiązywania rękojmi od dnia odbioru mieszkania (czas na zgłoszenie roszczenia),
- 1 rok na złożenie reklamacji w ramach rękojmi bez potrzeby udowadniania terminu powstania wady,
- 1 miesiąc na zgłoszenie wady od momentu jej wykrycia,
- 14 dni na ustosunkowanie się sprzedawcy do roszczenia.
Zgłoszenie roszczenia w ramach rękojmi powinno być w formie pisemnej, a w treści jasno określać nasze oczekiwania. Zgodnie z kodeksem cywilnym usunięcie wady powinno nastąpić w rozsądnym terminie, co nie musi oznaczać natychmiastowej reakcji. W zależności od możliwości sprzedającego powinno to nastąpić w przeciągu od kilku tygodni do kilku miesięcy.
Jeśli więc pewnego dnia zauważymy w naszym nowym domu niepokojące zacieki, pęknięcia bądź inne wady, nie panikujmy. Nie musi to od razu oznaczać serii poważnych wydatków. Spokojnie przeanalizujmy naszą umowę, sprawdźmy jakie prawa nam przysługują. Pamiętajmy, że jako konsument jesteśmy chronieni, a podpisanie protokołu odbioru to nie koniec odpowiedzialności sprzedawcy, jedynie kolejny jej etap.
Oczywiście te wszystkie prawa gwarantuje nam podpisana umowa. Dlatego pamiętajmy by przy tak poważnych inwestycjach nie unikać formalności i dokładnie analizować zawierane umowy a przede wszystkim je zawierać. Tak na wszelki wypadek.
